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          大樓重新招商、改建；為什麼需要「代位實者」協助社區「整合」 寶殿大廈區分所有權人 大家好 : 本屆管委會接任後積極討論；提出重新招商提案，尚祈參與討論、決議。 大樓重新招商、改建；為什麼需要「代位實者」協助社區「整合」 ! 大家都知道大樓改建，如果由住戶「自籌資金」申請「 酒店工作自力更新」得分回「全部權利變換」權值，因肥水不漏外人田，固然能獲得最大「增值利益」。惟涉及「社區公共事務」人數眾多；究竟應該由誰來墊付改建資金 ? 如改建成功，又要由誰來公平分配住戶產權 ? 如何歸還高達三、四十億的改建資?情趣用品?? 大樓存在著早期地主與建商合建的糾紛，導致有地無屋持分土地產權外賣情況。一旦「申請劃定都更單元」，按各自土地持分權利價值進行估價；與大樓242戶既有「土地持分產權」，依各自「權利變換權值」分配更新後之「權利價值」。 A區 裝潢13樓「違章戶」，佔用居住已達30年的事實，以「權利分配」原則；得由「代位實施者」出面協調搬遷及補償問題，另依「更新條例容積補償辦法」，申請容積獎勵補貼其付出之代價。 所以改建更新關鍵在於「整合及協調」；問題是要由誰來「整合」協調住戶之間的利益、衝突 買屋網與矛盾。誠如一樓與其他樓層的價值差異，B1車位權利價值評定，「區分所有權人」各有不同的價值觀；有人從來不貸款，有人想盡早轉手，也有人擔心更新而增加債務，每個人都會有不同的選擇或想法，立場都應受到尊重。 代位實施者；透過溝通、協調及意見整合，須要人力、物力、財力、 婚禮顧問時間。根據都市更新條例等行政法規；以專業知識、經驗、提案規劃改建內容，最終還必須能讓大多數人接受及同意改建，更新事務才能順利推展。 如何申請「劃定都市更新單元」? 如何申請「海砂屋拆遷補助」及「容積獎勵」? 如何申請「都更事業概要」及「都更事業計劃」 ? 以上為大樓改建之「整合、協調」及「 酒店經紀行政程序」須克服的一些專責、專業問題 ! 據查「建築經理公司」熟悉「都市更新」申請的行政程序、工程、發包及監造等業務。更新改建資金需求，須尋求銀行融資，銀行為了確保還款來源；必須以大樓100%「土地所有權」交付「信託登記」，以「續建合約」保障代墊資金的債權，提供改建更新的興建融資。 因改建更 G2000新過程中所產生的「共同負擔成本」，須由全體住戶按「權利價值變換比例」分配債務；另規劃以增加容積的建物面積出售款，作為還款來源，結算清償「共同負擔成本」債務金額，按更新後「權利價值比例」分回新房子。 以上過程涉及到太多都市更新專業領域、建築法規、申請容積獎勵、提案獲准比例、資料內容說明、都委會審查行政程序、過程冗長… 西服…..須逐一克服。 「更新規劃團隊」整合階段，計劃函蓋成員須有；建築經理公司、銀行、建築師及代位實施者，透過整合、協調、尋求多數住戶的改建共識，著手申請「劃定都市更新單元」，通過區分所有權人決議選商規範，讓重新招商作業公開、透明，啟動更新整合機制。 管委會感謝大家的支持，再次體醒「寶殿大樓」是海砂屋的結構體，耐震度有限。改建 酒店打工、更新關係到每個人的財產權益；任何人的意見都應該受到尊重，管委會經過100.2.12.及100.3.5.兩次討論「重新招商辦法」，及100.2.23.、100.3.13.邀請「都更處」委由「都更學會」兩位講師，講解都更法規、案例、實務、提供建議等，希望有助於住戶參與改建、更新的觀念釐清。 祝  大家身體健康、萬事如意 ! 管理委員會 啟 10 房屋買賣0.3.20.  .

          動如脫兔、展望2011年台灣房地產市場 動如脫兔、展望2011年台灣房地產市場 摘自麗寶電子報 2011.2.15. 前言：展望2011年房地產市場，各有不同的解讀，有從資金行情的觀點，認為熱錢造成地價與房價的高漲；也有從兩岸交流的角度，認為來自大陸的資金湧進台灣，才是台灣房價高漲的主因。本文試著回顧這二十年來的住宅供需情形，發現，連續兩年的供應量不足，加上前述的資金、兩岸與低利率的綜合效應，讓台灣房價高居不下！此外，政府雖然屢有「打房」意思或措施，客觀上卻打不下去，而出現「重重拿起，輕輕放下」的現象 辦公室出租！展望2011年的房地產市場，仍將是價格動如脫兔的局面，將具體呈現建商追逐土地，代銷追逐建案，而購屋者追逐房屋的局面。賣方如仍將主宰市場價格，而買方則成為被市場支配的對象。住宅合理供應量，每年約10~12萬戶回顧台灣從1990~2010年這二十年的住宅供應量，總計生產了約238萬戶的住宅，平均每年約有11.9萬戶的供應量。如考量每年新增的家庭數量（主要因結婚而產生），從往年的每年約16~18萬對，逐漸縮減為每年約14~15萬對。則每年10~12萬戶的新建住 房屋買賣宅數量，被視為是合理的供應量。如果年產量超過15萬戶，且連續好幾年，那才叫做過量；如果年產量只有6~7萬戶，那將造成供應量不足，加上低利率與熱錢的因素，很容易讓房價如脫韁之馬，政府即使施展諸多打房策略，很容易出現「越打越旺」的現象！台灣曾出現過量供給，造成很多家建商倒閉1994~1996那三年期間，受到全面實施容積率的影響，建商積極搶先推出建案，僅三年期間，新建住宅的供應量就將進60萬戶，每年近20萬戶的供應量，幾乎是合理供應量的一倍以上，供過於求， 酒店經紀讓很多建商陷入經營的困境。加上利率高達8%以上，更讓很多購屋者望而卻步。接著還有九二一地震的侵襲、核四停建、紅衫軍等政治事件等，在那個不利於建築業的年度，很多建商接連倒閉，很多地方的建商公會都因為會員消失而快要解散，關鍵原因就是供過於求。台灣房市的供過於求，一度造成「餘屋百萬戶」的現象，1999年到2000年之間更讓經營的困境達到巔峰！此後，政黨輪替，扁政府祭出多項振興房市的措施，鼓勵民眾購屋，加上2001年到2004年的供應量緊縮，才讓房市恢復了生機。很多建築業想起那?開幕活動@段「悲慘的歲月」，到現在都還心有餘悸！住宅供應嚴重不足，土地狂飆2005年到2008年這段期間，房屋市場達到一個穩健發展的局面，每年的房屋供應量都在11~13萬戶之間，房價穩定，地價也相對穩定，這種大致呈現平衡的局面，對建築業而言，反而是最好經營的「黃金歲月」，政府不會打壓，土地也較好開發，購屋糾紛也少，在這段時間大展身手的建築業都建立的很好的基礎，很多代銷業或建築周邊產業也都在此時跨足建設業，並且獲得很大的利益。不過，過去兩年的住宅供應量，每年僅約6萬多戶到7萬多戶之間，只有 酒店工作合理供應量的六、七成，供需嚴重不足。很多建商反映，目前全台各地都很難找到價格與區為條件都合適的土地推案，地價的狂飆，如貿然追逐可能增加風險；如謹慎評估出價，往往買不到建地。這種進退兩難的局面，是目前建築業最頭痛的問題！都市更新緩不濟急，台北市建地仍嚴重不足鑒於房價居高不下，加上政客選票的考量，「四五層樓老舊公寓更新」、「社會住宅」成為藍綠政見的重要訴求，很多居民對都市更新有更高的期待，尤其台北市打出的「四五層樓老舊公寓更新」政策，推出「一坪換一坪」的措施，原本兩多多個可望成形的都更案面?租屋網{地主要求重新談判合件條件的困境，反而讓台北市的供應量因此更為緊縮，很多在台北市經營都更案的建商怨聲載道。展望未來，都市更新確實為台北市與新北市必須走的途徑，但是效率問題仍將是地主、建商與政府最頭痛的問題。六都成形，新北市與桃園看漲2010年底，台灣五都時代來臨；甚至桃園縣也已經升格為直轄市，新的「六都」成形了！尤其是北台灣由台北市、新北市、桃園縣三大直轄市所形成的850萬人口的「北台灣都會區」，台北市區土地開發難度高，加上捷運建設路網的支票猛開，未來的都市發展與土地開發可望朝向新北市與桃園。2010年住宅總量首次低 辦公室出租於家庭總量回顧過去二十年，住宅總量總是比家庭總戶數略多，但是去年卻首度出現「逆轉」的現象，截至2010年第三季為止，全台家庭總戶數約達791萬8304戶，但是住宅總戶數則是788萬3472戶，不足約3.5萬戶！這是台灣社會與經濟的大事，也是台灣住宅發展史上的大事！雖然台灣的住宅自有比例相當高，但是數十年來首次出現的住宅不足卻也是眼睜睜的事實！十年前住宅總量還比家庭總量多了約26萬戶，十年後的今天卻出現不足3.5萬戶的現象，這點值得內政部營建署關切，再看看近十年政府對於住宅政策，主要透過貸款利率的補貼，連獎勵投資興建住宅的懶得推動，都是造成住宅 小型辦公室出現不足的關鍵原因。政府應加速開發土地，關照弱勢購屋族群目前相當多的建商反映土地開發困難，造成地主漫天喊價的現象，建商到頭來轉嫁到購屋者的身上，更讓民怨叢生。只有加速舊市區的都市更新與都市邊緣地區的土地變更、市定重劃或區段徵收等措施，才能提供足夠的土地供應量，間接可抑止房價的過度上漲。此外，部份土地與其全部以最高價招標，不如保留一定比例（如5~10%的土地）開發成為委由民間經營的租賃住宅，再透過部分的租金補貼，讓弱勢者與年輕族群有一個過渡時期的居住環境，民間專業經營的租賃住宅社區也比較好管理，不至於讓政府陷入直接管理的困境。善用容積移轉措施，創造 房屋買賣公私兩利此外，對於容積移轉的政策也應轉變，容積移轉通常是建商向公共設施保留地或古蹟地主價購，那是一種建商替政府解決龐大的徵收補償費的權宜措施，不算是一種「獎勵」！但是實質審查時，各級政府卻時常放任都市設計審議委員東砍西砍，反而將原本互利的德政，弄得怨聲載道，也讓學界背了黑鍋。開發強度本來就應由政府明確訂定，至於因應容積增加之後的設計品質，才是專家學者應該發揮之處！未來各級建商公會應向政府大力爭取，早日建立一個可長可久的容積移轉措施。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .