大樓重新招商、改建;為什麼需要「代位實者」協助社區「整合」 寶殿大廈區分所有權人 大家好 : 本屆管委會接任後積極討論;提出重新招商提案,尚祈參與討論、決議。 大樓重新招商、改建;為什麼需要「代位實者」協助社區「整合」 ! 大家都知道大樓改建,如果由住戶「自籌資金」申請「 酒店工作自力更新」得分回「全部權利變換」權值,因肥水不漏外人田,固然能獲得最大「增值利益」。惟涉及「社區公共事務」人數眾多;究竟應該由誰來墊付改建資金 ? 如改建成功,又要由誰來公平分配住戶產權 ? 如何歸還高達三、四十億的改建資?情趣用品?? 大樓存在著早期地主與建商合建的糾紛,導致有地無屋持分土地產權外賣情況。一旦「申請劃定都更單元」,按各自土地持分權利價值進行估價;與大樓242戶既有「土地持分產權」,依各自「權利變換權值」分配更新後之「權利價值」。 A區 裝潢13樓「違章戶」,佔用居住已達30年的事實,以「權利分配」原則;得由「代位實施者」出面協調搬遷及補償問題,另依「更新條例容積補償辦法」,申請容積獎勵補貼其付出之代價。 所以改建更新關鍵在於「整合及協調」;問題是要由誰來「整合」協調住戶之間的利益、衝突 買屋網與矛盾。誠如一樓與其他樓層的價值差異,B1車位權利價值評定,「區分所有權人」各有不同的價值觀;有人從來不貸款,有人想盡早轉手,也有人擔心更新而增加債務,每個人都會有不同的選擇或想法,立場都應受到尊重。 代位實施者;透過溝通、協調及意見整合,須要人力、物力、財力、 婚禮顧問時間。根據都市更新條例等行政法規;以專業知識、經驗、提案規劃改建內容,最終還必須能讓大多數人接受及同意改建,更新事務才能順利推展。 如何申請「劃定都市更新單元」? 如何申請「海砂屋拆遷補助」及「容積獎勵」? 如何申請「都更事業概要」及「都更事業計劃」 ? 以上為大樓改建之「整合、協調」及「 酒店經紀行政程序」須克服的一些專責、專業問題 ! 據查「建築經理公司」熟悉「都市更新」申請的行政程序、工程、發包及監造等業務。更新改建資金需求,須尋求銀行融資,銀行為了確保還款來源;必須以大樓100%「土地所有權」交付「信託登記」,以「續建合約」保障代墊資金的債權,提供改建更新的興建融資。 因改建更 G2000新過程中所產生的「共同負擔成本」,須由全體住戶按「權利價值變換比例」分配債務;另規劃以增加容積的建物面積出售款,作為還款來源,結算清償「共同負擔成本」債務金額,按更新後「權利價值比例」分回新房子。 以上過程涉及到太多都市更新專業領域、建築法規、申請容積獎勵、提案獲准比例、資料內容說明、都委會審查行政程序、過程冗長… 西服…..須逐一克服。 「更新規劃團隊」整合階段,計劃函蓋成員須有;建築經理公司、銀行、建築師及代位實施者,透過整合、協調、尋求多數住戶的改建共識,著手申請「劃定都市更新單元」,通過區分所有權人決議選商規範,讓重新招商作業公開、透明,啟動更新整合機制。 管委會感謝大家的支持,再次體醒「寶殿大樓」是海砂屋的結構體,耐震度有限。改建 酒店打工、更新關係到每個人的財產權益;任何人的意見都應該受到尊重,管委會經過100.2.12.及100.3.5.兩次討論「重新招商辦法」,及100.2.23.、100.3.13.邀請「都更處」委由「都更學會」兩位講師,講解都更法規、案例、實務、提供建議等,希望有助於住戶參與改建、更新的觀念釐清。 祝  大家身體健康、萬事如意 ! 管理委員會 啟 10 房屋買賣0.3.20.  .
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