動如脫兔、展望2011年台灣房地產市場 動如脫兔、展望2011年台灣房地產市場 摘自麗寶電子報 2011.2.15. 前言:展望2011年房地產市場,各有不同的解讀,有從資金行情的觀點,認為熱錢造成地價與房價的高漲;也有從兩岸交流的角度,認為來自大陸的資金湧進台灣,才是台灣房價高漲的主因。本文試著回顧這二十年來的住宅供需情形,發現,連續兩年的供應量不足,加上前述的資金、兩岸與低利率的綜合效應,讓台灣房價高居不下!此外,政府雖然屢有「打房」意思或措施,客觀上卻打不下去,而出現「重重拿起,輕輕放下」的現象 辦公室出租!展望2011年的房地產市場,仍將是價格動如脫兔的局面,將具體呈現建商追逐土地,代銷追逐建案,而購屋者追逐房屋的局面。賣方如仍將主宰市場價格,而買方則成為被市場支配的對象。住宅合理供應量,每年約10~12萬戶回顧台灣從1990~2010年這二十年的住宅供應量,總計生產了約238萬戶的住宅,平均每年約有11.9萬戶的供應量。如考量每年新增的家庭數量(主要因結婚而產生),從往年的每年約16~18萬對,逐漸縮減為每年約14~15萬對。則每年10~12萬戶的新建住 房屋買賣宅數量,被視為是合理的供應量。如果年產量超過15萬戶,且連續好幾年,那才叫做過量;如果年產量只有6~7萬戶,那將造成供應量不足,加上低利率與熱錢的因素,很容易讓房價如脫韁之馬,政府即使施展諸多打房策略,很容易出現「越打越旺」的現象!台灣曾出現過量供給,造成很多家建商倒閉1994~1996那三年期間,受到全面實施容積率的影響,建商積極搶先推出建案,僅三年期間,新建住宅的供應量就將進60萬戶,每年近20萬戶的供應量,幾乎是合理供應量的一倍以上,供過於求, 酒店經紀讓很多建商陷入經營的困境。加上利率高達8%以上,更讓很多購屋者望而卻步。接著還有九二一地震的侵襲、核四停建、紅衫軍等政治事件等,在那個不利於建築業的年度,很多建商接連倒閉,很多地方的建商公會都因為會員消失而快要解散,關鍵原因就是供過於求。台灣房市的供過於求,一度造成「餘屋百萬戶」的現象,1999年到2000年之間更讓經營的困境達到巔峰!此後,政黨輪替,扁政府祭出多項振興房市的措施,鼓勵民眾購屋,加上2001年到2004年的供應量緊縮,才讓房市恢復了生機。很多建築業想起那?開幕活動@段「悲慘的歲月」,到現在都還心有餘悸!住宅供應嚴重不足,土地狂飆2005年到2008年這段期間,房屋市場達到一個穩健發展的局面,每年的房屋供應量都在11~13萬戶之間,房價穩定,地價也相對穩定,這種大致呈現平衡的局面,對建築業而言,反而是最好經營的「黃金歲月」,政府不會打壓,土地也較好開發,購屋糾紛也少,在這段時間大展身手的建築業都建立的很好的基礎,很多代銷業或建築周邊產業也都在此時跨足建設業,並且獲得很大的利益。不過,過去兩年的住宅供應量,每年僅約6萬多戶到7萬多戶之間,只有 酒店工作合理供應量的六、七成,供需嚴重不足。很多建商反映,目前全台各地都很難找到價格與區為條件都合適的土地推案,地價的狂飆,如貿然追逐可能增加風險;如謹慎評估出價,往往買不到建地。這種進退兩難的局面,是目前建築業最頭痛的問題!都市更新緩不濟急,台北市建地仍嚴重不足鑒於房價居高不下,加上政客選票的考量,「四五層樓老舊公寓更新」、「社會住宅」成為藍綠政見的重要訴求,很多居民對都市更新有更高的期待,尤其台北市打出的「四五層樓老舊公寓更新」政策,推出「一坪換一坪」的措施,原本兩多多個可望成形的都更案面?租屋網{地主要求重新談判合件條件的困境,反而讓台北市的供應量因此更為緊縮,很多在台北市經營都更案的建商怨聲載道。展望未來,都市更新確實為台北市與新北市必須走的途徑,但是效率問題仍將是地主、建商與政府最頭痛的問題。六都成形,新北市與桃園看漲2010年底,台灣五都時代來臨;甚至桃園縣也已經升格為直轄市,新的「六都」成形了!尤其是北台灣由台北市、新北市、桃園縣三大直轄市所形成的850萬人口的「北台灣都會區」,台北市區土地開發難度高,加上捷運建設路網的支票猛開,未來的都市發展與土地開發可望朝向新北市與桃園。2010年住宅總量首次低 辦公室出租於家庭總量回顧過去二十年,住宅總量總是比家庭總戶數略多,但是去年卻首度出現「逆轉」的現象,截至2010年第三季為止,全台家庭總戶數約達791萬8304戶,但是住宅總戶數則是788萬3472戶,不足約3.5萬戶!這是台灣社會與經濟的大事,也是台灣住宅發展史上的大事!雖然台灣的住宅自有比例相當高,但是數十年來首次出現的住宅不足卻也是眼睜睜的事實!十年前住宅總量還比家庭總量多了約26萬戶,十年後的今天卻出現不足3.5萬戶的現象,這點值得內政部營建署關切,再看看近十年政府對於住宅政策,主要透過貸款利率的補貼,連獎勵投資興建住宅的懶得推動,都是造成住宅 小型辦公室出現不足的關鍵原因。政府應加速開發土地,關照弱勢購屋族群目前相當多的建商反映土地開發困難,造成地主漫天喊價的現象,建商到頭來轉嫁到購屋者的身上,更讓民怨叢生。只有加速舊市區的都市更新與都市邊緣地區的土地變更、市定重劃或區段徵收等措施,才能提供足夠的土地供應量,間接可抑止房價的過度上漲。此外,部份土地與其全部以最高價招標,不如保留一定比例(如5~10%的土地)開發成為委由民間經營的租賃住宅,再透過部分的租金補貼,讓弱勢者與年輕族群有一個過渡時期的居住環境,民間專業經營的租賃住宅社區也比較好管理,不至於讓政府陷入直接管理的困境。善用容積移轉措施,創造 房屋買賣公私兩利此外,對於容積移轉的政策也應轉變,容積移轉通常是建商向公共設施保留地或古蹟地主價購,那是一種建商替政府解決龐大的徵收補償費的權宜措施,不算是一種「獎勵」!但是實質審查時,各級政府卻時常放任都市設計審議委員東砍西砍,反而將原本互利的德政,弄得怨聲載道,也讓學界背了黑鍋。開發強度本來就應由政府明確訂定,至於因應容積增加之後的設計品質,才是專家學者應該發揮之處!未來各級建商公會應向政府大力爭取,早日建立一個可長可久的容積移轉措施。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .
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